La rénovation énergétique des petites copropriétés

Les petites copropriétés : un enjeu majeur mais souvent négligé de la rénovation énergétique

En France, les petites copropriétés constituent la majorité du parc en copropriété. Pourtant, elles rencontrent de nombreuses difficultés lorsqu’il s’agit d’engager des travaux de rénovation, notamment sur le plan de la performance énergétique. Bâtiments anciens, précarité énergétique marquée et gouvernance parfois fragile freinent leur modernisation et leur durabilité.

Une étude menée par l’Observatoire National de la Précarité Énergétique (ONPE) et l’ADEME s’est penchée sur les leviers à activer pour mobiliser ces copropriétés. Elle s’appuie sur des expérimentations locales et propose des recommandations concrètes à destination des acteurs de terrain, des associations et des collectivités locales.

Un parc immobilier conséquent, mais peu visible

Les petites copropriétés, généralement composées de moins de 20 lots, représentent près de 80 % du parc de copropriétés en France, selon l’ANAH et le CEREMA. Parmi elles, près de la moitié comptent même moins de 6 logements.

Souvent constituées d’immeubles anciens construits avant 1974 – date d’entrée en vigueur des premières réglementations thermiques –, ces copropriétés sont particulièrement énergivores. Il est donc essentiel de leur dédier des politiques de rénovation énergétique spécifiques.

Un potentiel d’économie d’énergie encore sous-exploité

La rénovation énergétique des petites copropriétés représente un levier important pour réduire les consommations et améliorer le confort des occupants. Toutefois, les contraintes financières sont particulièrement lourdes à supporter pour des copropriétaires souvent modestes, d’autant plus que les aides conditionnées à des seuils de performance (comme les 35 % de gain énergétique) peuvent rendre les projets difficiles à financer.

Même si les dispositifs comme MaPrimeRénov’ permettent de soutenir ces rénovations, le reste à charge reste souvent un frein majeur à l’engagement des travaux.

Gouvernance et accompagnement : des leviers essentiels

Dans de nombreuses petites copropriétés, la gestion est assurée par des syndics bénévoles, voire parfois en l'absence totale de syndic. Selon le registre national des copropriétés, près de 40 % des copropriétés de moins de 10 lots sont gérées sans professionnel. Cette situation limite fortement la capacité à initier des projets collectifs tels que les audits énergétiques ou des travaux ambitieux, par manque de temps, de compétences, ou de coordination.

Pour pallier ce manque de structuration, des outils comme CartoCopro ont été développés. Financé par les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE), ce dispositif aide les collectivités à identifier les copropriétés prioritaires, à élaborer des stratégies d’intervention, et à visualiser l’impact des actions envisagées.

Vers un accompagnement renforcé et durable

Un plan d’action dédié aux petites copropriétés apparaît nécessaire pour favoriser leur transition énergétique. Il pourrait reposer sur des opérations ciblées dans les zones les plus fragiles, combinées à une offre d’accompagnement modulable et durable.

En s’appuyant sur les collectivités, les associations et les professionnels de proximité, cette approche permettrait de lever les freins techniques et financiers, tout en renforçant l’implication des habitants. Une dynamique indispensable pour faire des petites copropriétés un moteur de la rénovation énergétique en France.